Qué cambia desde el 1 de enero de 2026

Comprar una vivienda recién construida en Suiza tenía hasta ahora una trampa silenciosa: los contratos solían incluir cláusulas que excluían la garantía del vendedor y obligaban al comprador a avisar de los defectos «de inmediato», un plazo tan vago que en la práctica dejaba indefenso a quien no reaccionaba en cuestión de días. Una reforma del Código de Obligaciones (OR) que entra en vigor este año corrige ese desequilibrio con dos novedades imperativas.

1) Un plazo legal de 60 días para reclamar defectos

A partir de 2026, dispones de 60 días desde que descubres un defecto —también los ocultos, que aparecen meses después— para notificarlo formalmente al vendedor. Lo decisivo es que este plazo es imperativo: el contrato no puede acortarlo. Se acabaron las cláusulas que te exigían avisar «sin demora» bajo amenaza de perder tus derechos. Dos meses es un margen razonable para detectar el problema, documentarlo y comunicarlo por escrito.

2) Un derecho a reparación que no se puede excluir

La segunda novedad es aún más relevante. Para la vivienda nueva —una construcción todavía por levantar, o terminada hace menos de dos años antes de la venta—, el vendedor ya no puede excluir por completo su responsabilidad ni mandarte a pelear directamente con los subcontratistas. Ahora está obligado a reparar él mismo el defecto o a encargarse de que se subsane, sin coste para ti, con independencia de quién lo causara. Es un giro importante: antes, muchos promotores se blindaban con cláusulas que trasladaban todo el riesgo al comprador.

Un ejemplo cotidiano lo deja claro. Imagina que a los seis meses de mudarte aparece humedad en una pared del baño por una junta mal sellada. Con el sistema anterior, si firmaste un contrato con la garantía excluida, el promotor podía decirte que el problema era del fontanero subcontratado y desentenderse. Con las reglas de 2026, si es obra nueva, ese mismo promotor está obligado a solucionarlo, y tú dispones de 60 días desde que detectaste la humedad para reclamárselo por escrito. El cambio reparte el riesgo de forma mucho más justa entre quien construye y vende y quien compra.

A quién afecta y a quién no

Las nuevas reglas se aplican a los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2026. Y conviene subrayar el límite: protegen la obra nueva. Para la vivienda de segunda mano o existente, sigue valiendo lo de antes, es decir, la garantía se puede excluir o limitar por contrato. Por eso, si compras un piso usado, la inspección previa con un perito de confianza sigue siendo tu mejor seguro.

Por qué importa especialmente si eres hispano

Buena parte de la comunidad que da el salto a propietario en Suiza lo hace comprando sobre plano en promociones nuevas (la propiedad por pisos, o Stockwerkeigentum). Hasta ahora, las cláusulas de exclusión de garantía y la obligación de avisar «de inmediato», redactadas en alemán jurídico, dejaban en clara desventaja a quien no domina el idioma. Recuerda además que, como extranjero, la compra puede estar sujeta a la Lex Koller y a las normas de residencia, y que el pilar 3a y el 2.º pilar pueden usarse para financiar la vivienda habitual, una de las grandes ventajas del sistema suizo.

Qué hacer antes de firmar