El dato
La consultora inmobiliaria iazi ha comparado los anuncios de alquiler de los dos últimos años y ha encontrado un 60% más de pisos que renuncian a la fianza. Sigue siendo una porción pequeña del total, pero la dirección es clara y se concentra en la aglomeración, tanto en pisos antiguos como en obra nueva.
La lectura del sector es incómoda para los propietarios. Donato Scognamiglio, experto inmobiliario de iazi, apunta que renunciar a la fianza puede ser la señal de que los alquileres han tocado su límite de dolor en muchos sitios. Dicho de otro modo: cuando un piso no se alquila al precio pedido, antes de bajar el alquiler se quitan fricciones, y la fianza es la fricción más cara de la entrada.
Por qué la fianza es el muro del recién llegado
El artículo 257e del Código de Obligaciones fija el marco: en vivienda, la garantía no puede superar tres meses de alquiler, y el dinero se deposita en una cuenta a nombre del inquilino, bloqueada. En las zonas caras eso pasa de 10.000 francos con facilidad.
El problema no es solo la cifra, es el momento. Se paga a la vez que el primer alquiler, la mudanza y el seguro de responsabilidad civil, y si vienes de otro piso, con la fianza anterior todavía bloqueada. Es el punto exacto en el que mucha gente recién llegada se queda fuera de un piso que sí podría pagar mes a mes.
El "sin fianza" que en realidad es un seguro de caución
Buena parte de esos anuncios no eliminan la garantía: la sustituyen. Una aseguradora emite un aval a favor del propietario y tú le pagas una prima.
La prima anual ronda el 4% al 5% del importe de la fianza, más un impuesto de timbre de alrededor del 5% sobre esa prima, y suele haber un mínimo en torno a los 94,50 francos. Sobre una fianza de 4.000 francos son unos 180 francos al año. Los proveedores establecidos en Suiza son goCaution, alrededor del 4,5%, y SmartCaution, FirstCaution y SwissCaution, en torno al 5%.
La parte que casi nadie explica
Un seguro de caución de alquiler no es un seguro de responsabilidad civil. No te cubre a ti: cubre al propietario. Si al salir hay desperfectos o alquileres impagados, la aseguradora paga al propietario y después te reclama a ti el importe entero.
Es decir, pagas una prima todos los años y, si pasa algo, sigues debiendo el dinero. Lo que compras no es protección, es liquidez.
Las cuentas, con números
Piso de 2.200 francos al mes. Fianza clásica: 6.600 francos bloqueados que recuperas al irte. Seguro de caución al 4,5%: unos 297 francos al año más el timbre. A cinco años son cerca de 1.560 francos que no vuelven, y la garantía frente al propietario es exactamente la misma.
Compensa cuando no tienes 6.600 francos líquidos, cuando estás en el solape de dos fianzas por una mudanza o cuando sabes que vas a estar poco tiempo. No compensa si el dinero lo tienes y vas a quedarte años. Y no es una decisión irreversible: más adelante se puede pasar a depósito bancario y cancelar la póliza.
Lo que puedes exigir siempre
- La cuenta de fianza va a tu nombre. El banco solo libera el dinero con la firma de las dos partes o con una resolución judicial. Si un propietario te pide la fianza en efectivo o a su cuenta, eso no es una fianza legal.
- Si al terminar el contrato el propietario no ha reclamado nada por la vía legal en el plazo de un año, puedes pedir al banco que te devuelva la garantía. Es el apartado 3 de ese mismo artículo 257e, y no se aplica de oficio: hay que pedirlo.
Antes de firmar, comprueba también que el anuncio no esté compensando la ausencia de fianza con un alquiler por encima del mercado de la zona. En herramientas tienes las calculadoras para comparar, y si la mudanza es a otro cantón conviene mirar antes cómo queda tu permiso de residencia y tu factura fiscal.
Una advertencia para terminar, porque la confusión es habitual: el colchón de una mudanza no es lo mismo que el ahorro de jubilación. El dinero de un tercer pilar 3a está bloqueado hasta la jubilación salvo casos tasados, así que no cuentes con él para pagar una fianza.
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